Das politische Wort – Reguliritis

Von Jürgen Michael Schick, Präsident Immobilienverband Deutschland

Wir schreiben das Jahr 2030, vielleicht auch schon 2027 oder auch noch früher, das kommt ganz darauf an, welche Partei den Kanzler der nächsten Bundesregierung stellt. Um den europäischen Green Deal zu forcieren, dürfen dann freiwerdende Wohnungen mit schlechter Energiebilanz nicht mehr wiedervermietet werden. Den französischen und niederländischen Vorbildern folgend, wird auch Deutschland die ökologischen Anforderungen an Bestandswohnungen nach oben schrauben. Das Problem ist nur: Deutschland hat nicht nur ökologische Ideale, sondern auch soziale. Würde die Wohnung saniert werden, um den Ansprüchen des Green Deal zu entsprechen, müsste auch die Miete steigen. Doch das ist verboten.

Die vergangenen Jahre seit 2013, als die Mietpreisbremse 1 im Wahlkampf auf die politische Bühne gehoben wurde, kannten nur einen Weg im Bereich des Mietrechts – immer mehr Vorgaben zu Gunsten der Mieter und gleichzeitig zu Lasten der Vermieter. Geholfen hat es den Mietern nicht, nur geschadet. Diese Erkenntnis wird die Politik leider nicht hindern, an immer neuen Regulatorien zu basteln, um den Mietern den Eindruck zu vermitteln, dass ihre Sorgen ernst genommen werden.

Der Katalog an Verboten und Einschränkungen wird von Jahr zu Jahr länger. Beim Neubau verteuern die immer strengeren energetischen Auflagen die reinen Baukosten. Mit der Neuregelung der EnEV-Grenzwerte im Jahr 2014 stiegen die Kosten je Quadratmeter zunächst um 1,7 Prozent und mit der weiteren Verschärfung im Jahr 2016 um weitere 3,7 Prozent, konservativ gerechnet. In der Praxis spricht man von einem Preisschub zwischen sieben und acht Prozent je Quadratmeter.

Auch das Zweckentfremdungsverbot wird heute so ausgelegt, dass Bestände kaum mehr abgerissen und zeitgemäß neu gebaut werden können. Ursprünglich als Schutz vor der Umwandlung von Wohn- in Gewerbeflächen, dient das Verbot heute dazu, Neubau und Nachverdichtung zu verhindern, obwohl dies erwiesenermaßen zwei der wichtigsten Instrumente zur Schaffung von mehr Wohnraum und damit einer Entlastung des Wohnungsmarktes sind. Viele Metropolen schreiben auf Grundlage des Zweckentfremdungsverbotes vor, dass neu errichtete Wohnungen grundsätzlich nicht teurer vermietet werden dürfen als die Altbestände. Das macht die Kalkulation für die meisten Bestände kaum noch attraktiv. Die Folge: Statt energie- und flächeneffizienten Wohnraum für mehr Menschen zu schaffen, bleiben schlecht isolierte und ineffizient errichtete Nachkriegsbauten in Bestlagen stehen.

Ähnliche Entwicklungen beobachten wir auch beim klassischen Mieterschutz. Die bereits erwähnte Mietpreisbremse 1, Ende 2014 als großer Wurf der großen Koalition gefeiert, hat den Menschen bei der Suche nach bezahlbarem Wohnraum nicht geholfen. Also wurde die Regulatorien durch die Mietpreisbremse 2 verschärft. Da auch dieses Gesetz kaum helfen konnte auf dem stark nachgefragten Wohnungsmarkt in den deutschen Metropolen, führte Berlin als erste Stadt im Alleingang den sogenannten Mietendeckel ein. Das Ergebnis ist katastrophal: Gut betuchte Mieter großer Altbauwohnungen in bevorzugten Innenstadtlagen dürfen ihre Miete erheblich senken, obwohl gerade sie sich hohe Mieten leisten können. Für die Mieter einfacherer Wohnungen hatte der Mietendeckel hingegen keine Auswirkungen. Gleichzeitig werden seit Einführung des Mietendeckels immer weniger Mietwohnungen insgesamt angeboten, da Eigentümer freiwerdende Wohnungen entweder zum Verkauf anbieten, im Freundeskreis vermieten oder schlicht leer stehen lassen.

Das Ergebnis der Wohnungspolitik der vergangenen Jahre ist eine akute Reguliritis. Auf jedes neue Wohnungsgesetz, das nichts taugt, aber umso klangvollere Namen hat, folgt ein weiteres Wohnungsgesetz, das wieder nichts taugt. Wie bei jeder überbordenden Bürokratie greift die Wohnungspolitik dabei immer mehr an die grundsätzliche und grundgesetzliche Substanz des Immobilieneigentums. Die Situation, in der ein Eigentümer eine leerstehende Wohnung nicht sanieren, aber unsaniert auch nicht vermieten darf, mag sich heute noch kafkaesk anhören. Wenn aber die sozialen und die ökologischen Ideale nicht bald in ein Gleichgewicht gebracht werden, dann droht der deutschen Wohnungswirtschaft diese Pattsituation – und es wird Jahre dauern, bis Verfassungsgericht und Europäischer Gerichtshof einen ausgleichenden Kompromiss finden. Den Nachteil werden abermals die Mieter haben. Das Angebot an Wohnungen wird nochmals verknappt und die Preise werden entsprechend steigen. Doch keine Sorge, darauf weiß die Politik sicher eine gute Antwort: höchste Zeit für ein weiteres Gesetz.

©Foto: LanaN /Depositphoto

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