Immobilien, vor allem Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, gelten als besonders sichere Kapitalanlage. Allerdings herrscht derzeit – dank Dauerniedrigzins und coronabedingter Unsicherheit der Konjunturentwicklung – auch ein akuter Mangel an alternativen Anlageoptionen, und das führt zu einem Investoren-Run auf Immobilien. Gerade vor diesem Hintergrund ist es besonders wichtig, sich als Investor gut zu informieren und genau zu kalkulieren, bevor Sie eine Immobilie kaufen.
Der hohe Liquiditätsdruck auf dem Immobilienmarkt, vor allem in Metropolregionen, führt zu so hohen Kaufpreisen, dass es zum Teil fraglich erscheint, ob die erzielbaren Renditen noch die Höhe der Investition rechtfertigen können. Denn selbst, wenn derzeit die historisch günstigsten Finanzierungsbedingungen aller Zeiten herrschen – Bankkredite müssen ja dennoch abgezahlt werden, und die Frage, ob und in welcher Höhe es zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie kommt, ist letztlich immer mit einigen Unsicherheiten verbunden.
Rendite berechnen: auf welche Faktoren kommt es an?
Grundsätzlich ist die jährliche Rendite, die eine Immobilie abwirft, bis zu einem gewissen Grad berechenbar, auch wenn es unvorhersehbare Faktoren gibt, die das Ergebnis positiv – wie mögliche Mietpreissteigerungen – oder negativ – wie politische Mietpreisbremsen oder Mietausfälle durch Leerstand – beeinflussen können. Soviel ist klar: Je höher der jährliche Ertrag durch Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ausfällt, desto besser.
- Grobe Formel: Teilen Sie den jährlichen Netto-Mietertrag durch den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten, mutliplizieren Sie mit 100 und Sie erhalten die Jahresrendite in Prozent
Eine realistische Berechnung fällt allerdings dann doch komplizierter aus, denn es kommt darauf an, wirklich alle Kostenfaktoren einzubeziehen. Um die für eine Investment-Entscheidung eigentlich wichtige Eigenkapitalrendite zu ermitteln, sind zunächst die Kosten für den Kauf der Immobilie näher aufzuschlüsseln in:
- Eigenkapitalanteil am Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.)
- Fremdkapitalkosten (Darlehenszinsen bis zur Tilgung)
Als nächster Schritt muss der jährliche Reinertrag ermittelt werden. Dazu werden Verwaltungskosten, Istandhaltungskosten und die Instandhaltungs-Rücklage von der eingenommenen Netto-Jahresmiete abgezogen.
Wann ist ein Investment rentabel?
Fällt nun der so ermittelte Jahresreinertrag höher aus als die jährlichen Raten für Zins und Tilgung des für den Kauf der Immobilie aufgenommenen Darlehens, kann man sagen, dass sich die Investition bereits vom ersten Jahr an lohnt – denn über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits hinweg ist die jährliche Rendite bereits höher als die mit der Investition verbundenenen Finanzierungskosten.
Allerdings: Auch wenn der Ertag zunächst niedriger liegen sollte als die Finanzierungskosten, kann es in vielen Fällen trotzdem sein, dass ein Investment sich auf lange Sicht lohnt. Denn neben den Mieteinnahmen spielt natürlich auch die Wertsteigerung der Immobilie eine wichtige Rolle für das Rentabilitätskalkül. Nehmen wir an, Ihr ursprünglich eingesetztes Eigenkapital betrug 50.000 Euro. Sie haben das Finanzierungsdarlehen für Ihre immobilie beispielsweise nach 20 Jahren zurückgezahlt, haben dazu die gesamten jährlichen Mietreinerträge verwendet und mussten zusätzlich pro Jahr noch 2.000 Euro investieren. Dann haben Sie also insgesamt 90.000 Euro an Eigenkapital investiert. Ist der Wert Ihrer Immobilie in der Zwischenzeit kräftig gestiegen, können Sie diese nun verkaufen, und alles, was an dem Verkaufserlös über Ihren eingesetzten 90.000 Euro Eigenkapital liegt, ist Ihre Rendite. Teilen Sie diese durch die 20 Jahre Ihres Engagements als Investor und setzten Sie den erhaltenen Wert ins Verhältnis zu den 90.000 Euro, so ergibt sich die jährliche Rendite, die Sie erwirtschaftet haben. Liegt diese höher als der marktübliche Zins oder die Inflationsrate, so kann Ihre Investition bereits als rentabel betrachtet werden.
Genaue Informationen sind der Schlüssel zum Erfolg
So schlüssig solche Modellrechnungen auch sind, der Haken daran ist, dass bereits geringe Veränderungen einzelner Werte einen großen Unterschied für die Rentabilitätserwartung bewirken können. Für Investoren ist es sehr wichtig, vollständige Informationen über ein zum Kauf angebotenes Objekt zur Verfügung zu haben und auf dieser Basis entscheiden zu können, ob die Investition sich lohnt. Gerade objektbezogene Faktoren wie Mieterstruktur, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören zu den für ein Rentabilitätskalkül ausschlaggebenden Variabeln. Es ist daher ratsam, sich am besten durch mehrere Ortsbegehungen ein genaues Bild von der Immobilie und von den Mietern zu machen, aber auch alle Unterlagen zu einem Objekt genau zu prüfen.
Anlaysieren und Strategien entwickeln – dazu braucht es die Expertise eines Profis
Noch besser ist es allerdings, wenn Sie es nicht bei der Frage bewenden lassen, wie viel der aktuelle Eigentümer einnimmt und welche Ausgaben er hat. Sie sollten auch analysieren, welche Mehreinnahmen zum Beispiel durch Modernisierungen möglich wären, oder wie sich die aktuell erzielten Mieten zum örtlichen Mietspiegel verhalten. Auch wenn Mietsteigerungen in den oben skizzierten Rentabilitätsberechnungen keine Rolle spielten: für Ihren Erfolg als Investor sind Optimierungen sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Ausgaben selbstverständlich ein wichtiger Hebel. Auch das Leerstandsrisiko sollten Sie evaluieren und überlegen, ob und wie Sie es senken können.
Es bedarf schon einer weitreichenden Markterfahrung und Expertise, um die Chancen und Risiken einer Investmentimmobilie realistisch beurteilen zu können. Unerfahrene Investoren werden nicht in der Lage sein, etwa anhand des Alters und Erhaltungszustands einer Immobilie die zu erwartenden Instandhaltungs- oder Sanierungskosten abzuschätzen und ins Verhältnis zum Wertsteigerungspotenzial zu setzen. Hier ist ein erfahrener Investmentmakler ein unentbehrlicher Partner für Sie. Er unterstützt Sie bei der informierten Auswahl Ihrer Investmentimmobilie und versetzt Sie erst in die Lage, nicht nur eine wohlüberlegte Kaufentscheidung zu treffen, sondern auch für die Zeit nach dem Kauf eine durchdachte Investmentstrategie zu entwickeln.
Oft wird für Investment-Neulinge empfohlen, sich zunächst auf eine einzelne Wohnung als Investitionsobjekt zu beschränken, weil diese mit geringerem Verwaltungsaufwand zu managen sei und weil es hilfreich sei, erst einmal klein anzufangen, bevor man sich an größere Immobilien heranwagt. Wer allerdings einen erfahrenen Investmentmakler an seiner Seite hat und dessen versiertem Blick vertrauen kann, muss sich bei der Auswahl des Objekttyps seiner ersten Anlageimmobilie keine künstliche Beschränkung auferlegen. Mit einer guten Strategie und einer Kalkulation, die auf genauen Informationen beruht, können Sie auch als Neueinsteiger beispielsweise mit dem Kauf eines Mehrfamilienhauses, eines Bürogebäudes, eines Studentenwohnheims oder einer Seniorenresidenz zu einem sehr erfolgreichen Investor werden.
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