In eine Eigentumswohnung investieren – trotz hoher Preise eine lohnende Kapitalanlage?

Eine Grafik in der Zeitschrift Finanztest (Nr. 2/2021) führt es mit aller Deutlichkeit vor Augen: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich, zumindest in den Top-7-Metropolen Deutschlands, während der letzten 10 Jahre im Durchschnitt verdoppelt – der Anstieg der Mieten aber konnte mit dieser rasanten Preisentwicklung nicht mithalten. Für Investoren, die heute in eine Eigentumswohnung investieren, also eine Kapitalanlage kaufen wollen, bedeutet das nichts anderes, als dass sie in der Regel mit einer geringeren Rendite rechnen müssen. Um zu prüfen, ob die Investition in eine Eigentumswohnung sich trotzdem lohnt, muss das Objekt sorgfältig ausgewählt und die erzielbare Rendite genau kalkuliert werden.

Das Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieten hat sich im Zuge des Immobilienbooms der letzten Jahre erheblich verschoben. Früher galten Immobilieninvestments als lohnend, wenn der Kaufpreis nicht mehr als das 15- bis 20-fache der Jahresnettokaltmiete betrug. Heute sind solche Angebote auf dem Immobilienmarkt praktisch nicht mehr zu finden. Selbst in Mittelstädten oder in den weniger beliebten Lagen der Metropolen liegen die üblichen Verkaufspreise beim 25- bis 30-fachen der jährlichen Mieteinnahmen. In beliebten Lagen kann es auch das 50- bis 70-fache sein.

Optimismus als Investmentstrategie?

Solche Investitionen lohnen sich nur dann, wenn von drei sehr optimistischen Annahmen ausgegangen wird:

1. der Wert der Immobilie wird auch in Zukunft so stark steigen, dass durch den späteren Wiederverkauf eine angemessene Rendite realisierbar ist
2. in den kommenden Jahren lassen sich jährliche Mietsteigerungen deutlich oberhalb der Inflationsrate durchsetzen, sodass die zukünftige Mietrendite die hohen anfänglichen Investitionskosten ausgleichen wird, und
3. nach Ablauf der aktuellen Zinsbindung werden weiterhin niedrige Zinsen auf das zum Kauf der Immobilie eingesetzte Fremdkapital verfügbar sein.

Ob diese Annahmen sich als realistisch erweisen, ist allerdings mehr als fraglich. Niemand kann sagen, ob niedrige Zinsen und ein Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten die Nachfrage nach Immobilien auch in 10, 20 oder 30 Jahren so stark anheizen werden wie in jüngster Zeit. Vielmehr muss ein realistischer Investitionsplan in Betracht ziehen, dass der Wert einer Eigentumswohnung, für die womöglich in Boom-Zeiten ein überzogener Preis gezahlt wurde, auch sinken kann. Ähnliche Bedenken sind beim Thema Mietentwicklung angebracht, denn selbst ohne politische Instrumente wie Mietpreisbremsen oder Mietendeckel sind regelmäßige Mieterhöhungen nur bei positiver Bevölkerungsentwicklung bzw. wirtschaftlicher Gesamtentwicklung durchsetzbar. Und auch die Zinsen können nach einer langen Niedrigzinsphase wieder steigen – dann könnten sie am Ende schlimmstenfalls höher liegen als die niedrige Nettomietrendite einer Eigentumswohnung.

Warum in eine Eigentumswohnung investieren?

Ein nicht übertrieben optimistischer Blick auf das Thema bedeutet allerdings nicht, dass Investoren lieber die Finger von einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage lassen sollten. Im Gegenteil: nach wie vor sind Eigentumswohnungen für die große Zahl derer, die den Vermögensaufbau im Blick haben und ihr Erspartes langfristig sicher anlegen möchten, eine sinnvolle Investition. Zu den Vorteilen gehört – neben dem im Vergleich zu anderen Assetklassen überschaubaren Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand – auch eine gewisse Flexibilität, die sich aus der Option ergibt, die Wohnung auch als Domizil auf Zeit für ein Familienmitglied oder später einmal für eigene Wohnzwecke nutzen zu können, während sie ansonsten vermietet wird.

Objektauswahl: erst rechnen, dann kaufen!

Wichtig für Anleger ist es aber, bei der Auswahl des Objekts sehr sorgfältig vorzugehen und nicht auf vollmundige Versprechen eines Verkäufers oder Maklers zu vertrauen. Vor einer Kaufentscheidung gilt es, genau auszurechnen, ob die Investition sich lohnen kann und welche Renditeerwartung realistisch ist. Dazu muss zunächst die anfängliche Nettomietrendite errechnet werden. Diese gibt an, welcher Teil der anfänglichen Investitionskosten durch die Mieteinnahmen innerhalb des ersten Jahres wieder an den Investor zurückfließt. Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Berechnung einfacher, da die jährliche Nettokaltmiete bereits bekannt ist. Bei einer leeren Eigentumswohnung kann der Käufer die Miete zwar in der Regel höher ansetzen als bei der Übernahme eines bestehenden Mietverhältnisses, es besteht aber das Risiko, dass sich für den festgesetzten Mietpreis nicht sofort ein Mieter findet.

Wie hoch sollte die Nettomietrendite sein?

Aus der Jahresnettokaltmiete ergibt sich nach Abzug von Verwaltungskosten, geschätzten Instandhaltungskosten und 2 Prozent für das Mietausfallrisiko der sogenannte Jahresreinertrag. Zur Berechnung der Nettomietrendite wird dieser Jahresreinertrag durch die Gesamthöhe der Investitionskosten geteilt, also durch Kaufpreis + Kaufnebenkosten + ggf. Kosten für Renovierung oder Modernisierung. Kommt bei dieser Berechnung ein Wert um die 3 Prozent oder höher heraus, ist der Kauf in der Regel empfehlenswert. Sind es weniger als 2 Prozent, lässt sich eine Kaufentscheidung dagegen nur mit der Hoffnung auf künftige Wert- oder Mietsteigerungen begründen und steht damit auf wackligen Füßen. Neben der Nettomietrendite spielen für die Kaufentscheidung aber auch noch weitere Faktoren eine Rolle, etwa der eingesetzte Eigenkapitalanteil, die Höhe der jährlichen Kreditrate und mögliche Steuervorteile durch Abschreibung der Immobilie sowie durch das Absetzen von Zinsen und (mit Einschränkungen) von Renovierungs- und Modernisierungskosten.

Der Investitionsplan

Um die Rentabilität genauer – und mit einer langfristigen Perspektive – unter die Lupe zu nehmen, sollte außerdem ein Investitionsplan für einen Zeitraum von beispielsweise 20 Jahren erstellt werden. Ein solcher Plan berücksichtigt verschiedene mögliche Varianten und Szenarien, die sich in der Zukunft positiv oder negativ auf die Rendite auswirken können. Wie Sie selbst für ein konkretes Objekt einen Investitionsplan erstellen können und wie dieser Ihnen eine realistische Renditeerwartung und Risikoabschätzung ermöglicht, soll in einem späteren Beitrag noch einmal ausführlich dargestellt werden.

Sie möchten eine in eine Eigentumswohnung investieren, sind sich aber nicht sicher, ob sich Ihre Investition trotz der hohen Preise am Immobilienmarkt überhaupt noch lohnen kann? Dann kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen gern weiter!

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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