Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Die Auswahl des richtigen Objekts

Um Ersparnisse langfristig sicher anzulegen und Vermögen aufzubauen, sind Eigentumswohnungen nach wie vor eine geeignete Investitionsform – trotz hoher Preise am Immobilienmarkt. Wichtig ist es allerdings, erst einmal genau nachzurechnen, bevor Sie sich zum Kauf entschließen. Renditechancen und Risiken für ein konkretes Objekt lassen sich, wie in unserem letzten Beitrag erläutert, anhand eines Investitionsplans realistisch beurteilen. Nur: Wie finden Sie überhaupt eine vielversprechende Immobilie? Welche Kriterien sind für die erste Auswahl entscheidend? Lesen Sie dazu den dritten und letzten Teil unserer kleinen Serie über Eigentumswohnung als Kapitalanlage!

Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt gilt es, überlegt und zielstrebig vorzugehen, und nicht erst lauter überteuerte Angebote zu besichtigen, die vielleicht vom Verkäufer vollmundig angepriesen werden, sich aber bei näherer Prüfung als unrentabel erweisen. Dazu müssen Sie zunächst Klarheit über die für Sie wesentlichen Auswahlkriterien gewinnen. Vergessen Sie dabei nicht, dass der Erfolg Ihres Investments nicht zuletzt auch davon abhängt, wie Sie in Ihrer Rolle als Vermieter und als Miteigentümer in der Eigentümergemeinschaft agieren. Neben dem rein objektiven Rentabilitätskalkül ist also auch zu erwägen, ob die Immobilie zu Ihren persönlichen Lebensumständen passt.

Die Lage – objektive Gesichtspunkte

Geht es darum, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist die Lage das wichtigste Kriterium überhaupt. Auch beim Kauf einer Wohnung als kapitalanlage spielt sie eine zentrale Rolle. Für Investoren, die eine ansprechende Rendite im Auge haben, gilt allerdings nicht: je begehrter die Lage, desto mehr lohnt sich die Investition. Eher das Gegenteil ist der Fall. Denn in einer begehrten Lage, etwa im Zentrum einer boomenden Metropole, sind in der Regel auch die Preise am höchsten.

Ein exorbitanter Kaufpreis lässt aber die Mietrendite stark sinken, selbst wenn das Mietniveau überdurchschnittlich ist. Interessanter – jedenfalls für private Anleger – sind Immobilien in der sogenannten „zweiten Reihe“. Also in den nicht so zentralen Lagen der Großstädte, oder in sogenannten B-Städten, wo die Quadratmeterpreise noch deutlich moderater sind, aber dennoch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen besteht.

Die Lage der Eigentumswohnung als Kapitalanalge – persönliche Gesichtspunkte

Wenn Sie vorhaben, sich um die Vermietung und Verwaltung Ihrer Wohnung ganz oder teilweise selbst zu kümmern, ist es außerdem von großer Bedeutung, dass sich das Objekt in der Nähe befindet und für Sie gut erreichbar ist. Andererseits spricht nichts dagegen, auch weiter über den Tellerrand zu schauen, falls Sie ohnehin alle Aufgaben rund um die Wohnung an eine Hausverwaltung übertragen wollen.

In diesem Fall müssen Sie allerdings in Ihrem Rentabilitätskalkül berücksichtigen, dass die anfallenden Verwaltungskosten erheblich sein können. Außerdem erfahren Sie bei solch einem „Ferninvestment“ oft erst spät von auftretenden Problemen, etwa von säumigen Mietern oder Sachschäden an Ihrer Immobilie. Dann haben Sie unter Umständen kaum noch die Chance, durch eigenes Eingreifen größere Schäden zu verhindern.

Der Objekttyp – Altbau oder Neubau? Vermietet oder unvermietet?

Möchten Sie eher eine Altbau- oder eine Neubauwohnung als Kapitalanlage kaufen? Und soll diese vermietet oder unvermietet sein? Auch diese Entscheidung sollten Sie am besten vorab treffen, bevor Sie sich konkret auf die Suche machen. Denn Sie gelangen schneller zum Ziel, wenn Sie sich über die Vor- und Nachteile der jeweiligen Objekttypen von Anfang an im Klaren sind. Neben persönlichen Präferenzen hängt es insbesondere auch von Ihrer Risikobereitschaft ab, welcher Objekttyp für Sie der richtige ist.

So sind Neubauten meist teurer, verursachen aber auch geringere Reparatur- und Instandhaltungskosten und weisen eine bessere Energieeffizienz auf. Altbauten in innerstädtischer Lage sind bei Mietern in der Regel beliebt, allerdings könnten, je nach Sanierungsstand, hohe Aufwendungen für die Instandhaltung und Modernisierung auf Sie zukommen. Somit ist das eingegangene Risiko für Sie als Investor insgesamt höher.

Bei der Frage, ob Sie lieber in eine vermietete oder in eine unvermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage investieren sollten, gilt es zu berücksichtigen, dass unvermietete Wohnungen normalerweise stärker nachgefragt und dadurch wesentlich teurer sind. Investoren müssen beim Kauf mit einer Vielzahl an Interessenten konkurrieren, die die Wohnung selbst nutzen wollen. Andererseits kann bei einer Neuvermietung in der Regel eine deutlich höhere Miete angesetzt werden als bei der Übernahme eines bestehenden Mietverhältnisses.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Wenn Sie sich nach diesen Vorüberlegungen auf die Suche nach Immobilienangeboten machen und auf eine Eigentumswohnung vom passenden Objekttyp stoßen, die sich – sowohl unter strategischen als auch persönlichen Gesichtspunkten – für Sie in perfekter Lage befindet, sollten Sie als nächsten Schritt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis überschlagen. Für eine realistischere Berechnung addieren Sie zum nominell angegebenen Kaufpreis zuvor gleich noch rund zehn Prozent Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision).

Als groben Richtwert für ein Investment mit akzeptabler Nettomietrendite geben Experten  für hiesige Verhältnisse  ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis zwischen 30 und 40 an. Ein Wert von 30 bedeutet, der Kaufpreis entspricht dem 30-fachen der Nettomietrendite. Das heißt, ohne Berücksichtigung möglicher Wert- und Mietsteigerungen (aber auch Ausfallrisiken) wird sich die in den Kauf der Immobilie investierte Gesamtsumme nach 30 Jahren durch die Mietzahlungen amortisiert haben. Liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis höher als 30, beispielsweise bei 40, kann sich das Investment im Einzelfall trotzdem lohnen.

Ob das der Fall ist, bedarf dann einer genaueren Überprüfung, die Sie mit Unterstützung eines erfahrenen Immobilienprofis vornehmen sollten. Hilfreiches Instrument für solch eine Überprüfung ist ein Investitionsplan, wie wir ihn im vorhergehenden Artikel näher erläutert haben. Schon nach dem ersten Überschlag lässt sich jedoch eine Feststellung darüber treffen, ob die Immobilie allein durch Mieteinnahmen auf dem aktuellen Niveau zumindest eine akzeptable Rendite generiert, oder ob die Rentabilität allein von einer signifikanten Wertsteigerung abhängt, die einen Wiederverkauf mit hohem Gewinn und/oder deutlich steigende Mieten in der Zukunft ermöglicht.

Objektprüfung und Prüfung der Unterlagen für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Anhand der hier genannten, relativ wenigen Auswahlkriterien gelangen Sie recht schnell zu einer qualifizierten Objektauswahl und müssen nun nur noch die Objekte einer genaueren Prüfung unterziehen, die Sie für sich als passend und erfolgversprechend definieren konnten. Eine sorgfältige Objektprüfung beinhaltet nicht allein die Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie (möglichst mehrfach und zu verschiedenen Tageszeiten), sondern auch unbedingt eine gründliche Prüfung der Unterlagen.

Es empfiehlt sich in beiden Fällen, die Beratung eines kompetenten Immobilienexperten in Anspruch zu nehmen, der Sie begleitet und genau weiß, worauf zu achten ist – sowohl, wenn es um Zustand, technische Ausstattung und mögliche Mängel der Immobilie geht, als auch insbesondere bei den Unterlagen.

Möchten Sie mehr darüber erfahren, wie Sie bei der Suche nach einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage vorgehen, in die Sie Ihr Geld langfristig sicher und mit guten Renditeaussichten investieren können? Dann sind Sie bei AIP Immobilien in Regensburg an der richtigen Adresse! Mit ebenso viel professioneller Expertise wie persönlichem Charme berät und begleitet Sie Hans Pflamminger bei Ihren nächsten Schritten zum erfolgreichen Immobilieninvestment.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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