Lage, Lage, Lage… Das ist bekanntlich einer der wichtigsten Faktoren, wenn es um den Wert einer Immobilie geht. Um herauszufinden, ob ein Investment sich lohnt, empfiehlt es sich folglich, den Standort sehr genau unter die Lupe zu nehmen. Dabei gilt es erstens, sich separat sowohl mit der Makro- als auch mit der Mikrolage zu beschäftigen. Zweitens ist von besonderer Bedeutung, welche Faktoren in Zukunft für eine Lageaufwertung oder -abwertung sorgen könnten.
Bei der Standortauswahl geht es immer darum, Kompromisse einzugehen, vor allem aber Chancen möglichst frühzeitig zu identifizieren. In Metropolen, die schon seit längerer Zeit einen Boom erleben, befindet sich die Nachfrage nach Immobilien bereits auf einem Höhepunkt. Immer noch höher steigende Preise gehen dort letztlich mit einem Sinken der erzielbaren Renditen einher. Erfahrene Investoren richten ihren Blick daher auf eine Kombination aus Makro- und Mikrolage, die derzeit noch nicht zu sehr im Trend liegt, aber für die Zukunft stabile oder steigende Mieteinnahmen bei geringen Risiken verspricht.
Die Makrolage
Unter Makrolage ist die Stadt oder die gesamte Region zu verstehen. Die Entwicklung des Immobilienmarktes ist an die gesamtwirtschaftliche Situation und die Bevölkerungsentwicklung dieser Stadt oder Region gekoppelt. Daten zur Einschätzung der Makrolage lassen sich öffentlich zugänglichen Statistiken entnehmen. Hierzu gehören etwa Daten zu Bevölkerungswachstum, Wanderungsbewegungen, Verkehrs- und Kommunikations-Infrastruktur, Ansiedlung wichtiger Unternehmen oder Institutionen, kulturelles Prestige oder politische Rahmenbedingungen auf regionaler Ebene. Ferner sollten auch immobilienspezifische Daten wie Leerstandsraten, Neubauaktivitäten, Mietspiegel sowie aktuell aktive Verkaufsvolumina und Verkaufszeiten auf dem örtlichen Immobilienmarkt analysiert werden. Aus allen diesen Standortfaktoren ergibt sich ein detailliertes Bild der Makrolage. Die eigentliche Herausforderung besteht darin, gerade dort, wo dieses Bild eher durchwachsen aussieht, einzelne Orte, Stadtteile oder Objekte ausfindig zu machen, die zusammen mit der passenden Investmentstrategie Chancen für ein sinnvolles Investment bieten. Diese Chancen liegen meist dort, wo andere Investoren noch nicht genauer hingeschaut haben.
Die Mikrolage
Ein präzises Urteil über die Mikrolage lässt sich oft nur bei einer Vor-Ort-Besichtigung fällen. Bei einer Wohnimmobilie sind neben dem Quartier bzw. der unmittelbaren Umgebung vor allem auch konkrete Einflüsse wie Lärm, unangenehme Gerüche, Sonneneinstrahlung/Verschattung oder klimatische Bedingungen ausschlaggebend für den Wert der Immobilie. Weitere Faktoren sind die Nähe und Qualität von Einrichtungen wie Einkaufsläden, Ärzten, Parks und Grünflächen, Schulen und Kindergärten. Am besten besichtigen Sie das Objekt und die Umgebung mehrmals zu verschiedenen Tageszeiten, um auch Veränderungen der Geräuschkulisse mitzubekommen. Auf der anderen Seite stellt sich auch bei der Mikrolage die Frage nach positiven Signalen, die beispielsweise auf eine Neubelebung einer etwas heruntergekommenen Gegend hindeuten. Vielleicht steht auch die Beseitigung einer störenden Lärmquelle unmittelbar bevor oder die Verkehrsanbindung verbessert sich. Solche Signale einer bevorstehenden Lageaufwertung gilt es wahrzunehmen, ins richtige Verhältnis zu bestehenden Risiken zu setzen und dann entsprechend die Chance für ein erfolgreiches Investment zu ergreifen.
Wer zu den Neueinsteigern im Bereich Immobilieninvestment gehört, ist gut beraten, sich bei der Suche nach einem lukrativen Standort Rat von einem qualifizierten Investmentmakler zu holen. Denn es bedarf einer genauen Marktkenntnis, Erfahrung und Expertise, um die verfügbaren Informationen über Mikro- und Makrolage einer Immobilie richtig zu interpretieren und daraus zuverlässige Prognosen sowie eine erfolgversprechende Investmentstrategie abzuleiten.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis:
Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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