Vor dem Kauf einer Immobilie ist eine genaue Prüfung grundlegend, um zu entscheiden, ob das Investment sich rentiert und in die eigene Investment-Strategie passt. Dabei wird das Objekt einer Stärken-und-Schwächen-Analyse unterzogen und es wird gezielt nach Kaufhindernissen gesucht. Doch worauf ist dabei zu achten, welche Dokumente sind wichtig und welche Bereiche werden untersucht?
Eine Unterteilung in fünf Betrachtungsebenen ist möglich. Je nach den Anforderungen des Käufers können bestimmte Bereiche stärker gewichtet und die Prüfung somit individuell angepasst werden.
1. Finanzen
Die Analyse der Finanzen ist nicht nur die Grundlage für die Kaufentscheidung des Investors, sondern auch für die Finanzierungsentscheidung der Bank. Dabei werden alle finanzrelevanten Daten geprüft. Dazu zählen unter anderem die Immobilienbewertung , die Erträge, die Aufwändeund Kosten sowie die Chancen und Risiken.
2. Rechtliche Betrachtung:
„Neben der finanziellen ist auch die rechtliche Prüfung der Immobilie von besonderer Wichtigkeit. Hierbei müssen Investoren / Käufer zunächst einen genauen Blick ins Grundbuch werfen. Ist ein Wohnrecht eingetragen, besteht ein Vorkaufsrecht oder gibt es Einschränkungen im Baurecht und sind Grundlasten und -pfandrechte eingetragen? Sind alle baurechtlichen Genehmigungen vorhanden?
Diese und weitere Informationen erhalten Käufer im Grundbuch. Darüber hinaus sollten Sie auch die nicht im Grundbuch vermerkten öffentlich-rechtlichen Verhältnisse prüfen.
3. Steuerrecht:
Auch die steuerrechtlichen Verhältnisse spielen bei der Prüfung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Hier ist zu klären, ob die individuelle steuerliche Situation des Investors und die steuerrechtlichen Besonderheiten der Immobilie zusammenpassen. Da wir keine stuerliche Beratung vornehmen dürfen, ist diese Betrachtungsweise mit Ihrem Steuerbüro vorzunehmen. Wir helfen Ihnen die Grundlagen zu schaffen, um zu einem abschließenden Ergebnis zu gelangen
4. Technische Prüfung:
Bei der Prüfung des technischen Zustands des Objekts können eventuelle preismindernde Mängel und die notwendigen Maßnahmen und Ausgaben für die Instandhaltung festgestellt werden. Hierfür ist neben der Analyse von Basisdaten zur Immobilie auch eine genaue Betrachtung der bautechnischen Objektqualität von Bedeutung.
5. Umweltfaktoren:
Investoren sollten potenzielle Kaufobjekte außerdem auf Altlasten und Umweltbelastungen von Gebäude und Standort prüfen. Sind Asbest oder andere gesundheitsschädliche Materialien verbaut oder werden Auflagen des Umweltschutzes nicht eingehalten? Auch hier können Risiken liegen, die ein Investment unrentabel machen.
