Wie finde ich heraus, was mein Haus oder meine Wohnung wert ist? Drei Immobilienbewertungsmethoden stehen zur Verfügung, um diese kniffelige Frage zuverlässig zu klären.
Wer sein selbst genutztes Haus oder seine vermietete Eigentumswohnung veräußern möchte, stellt sich schnell die Frage, welchen Wert sie besitzen und welche Preisvorstellung folglich angemessen wäre. Auch bei einer Scheidung, Schenkung oder Erbschaft ist es oftmals notwendig, den Wert einer Immobilie nicht nur über den Daumen zu schätzen, sondern zuverlässig zu bestimmen. Dazu haben sich drei anerkannte Immobilienbewertungsmethoden in Deutschland etabliert: das Sach-, das Vergleichs- und das Ertragswertverfahren.
Damit die Kalkulation bundesweit nach den gleichen Grundsätzen geschieht, ist das Vorgehen bei der Bewertung in der Verordnung ImmoWertV genau geregelt. In diesem Blogbeitrag geben wir Ihnen einen Überblick über die drei Immobilienbewertungsmethoden.
Das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird ermittelt, welchen Wert das Grundstück, das darauf befindliche Gebäude und Außenanlagen wie beispielsweise eine Garage haben. Diese Werte ergeben in Summe den Sachwert.
Beim Wert des Grundstücks beziehen sich der Makler oder der Gutachter auf den Bodenrichtwert, den unabhängige regionale Gutachterausschüsse mindestens alle zwei Jahre ermitteln. Er ist online abrufbar.
Beim Gebäude wird geprüft, welche Kosten entstünden, würde man es neu bauen. In die Berechnung des Gebäudewerts fließt der sogenannte Regionalfaktor ein: Das heißt, dass das Niveau der Baukosten vor Ort berücksichtigt wird. Einkalkuliert wird auch die Abnutzung. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern geht die Verordnung von einer gesamten Nutzungsdauer von 80 Jahren aus. Haben Sie Ihr Haus modernisiert, wird dies positiv berücksichtigt. Bewertet werden auch Aufwendungen für einen eventuellen sogenannten „Reparaturstau“, also für anstehende Reparaturen, die in der Vergangenheit vernachlässigt wurden. Zunehmend werden auch Aufwendungen für energetische Ertüchtigungen berücksichtigt. Beides sind Aufwendungen, die den Wert der Immobilie mindern.
Die Lage der Immobilie wird bereits über den Bodenrichtwert „eingepreist“. Um die aktuelle Marktsituation darüber hinaus zu berücksichtigen, greift der sogenannte Marktanpassungsfaktor, der von regionalen Gutachterausschüssen festgelegt wird und ebenfalls in die Berechnung einfließt.
Das Sachwertverfahren auf einen Blick:
- Diese Immobilienbewertungsmethode berücksichtigt die Substanz und den aktuellen Zustand des Gebäudes sowie von Gutachtern festlegte Bodenrichtwerte. Daher gilt sie als objektiv.
- Für die Bewertung sind keine Angaben über vergleichbare Objekte notwendig. Das ist besonders von Vorteil, wenn solche Informationen nicht vorliegen.
- Das Verfahren zur Bewertung eignet sich gut für selbst genutzte Immobilien. Mieterträge finden hier keine Berücksichtigung.
Das Vergleichswertverfahren
Bei dieser Immobilienbewertungsmethode analysiert ein Makler oder Gutachter, welche Preise für vergleichbare Objekte in der Region in der nahen Vergangenheit aufgerufen oder erzielt wurden. Datenbasis sind beispielsweise Immobilienportale, Marktbeobachtungstools, frühere Vermittlungen über das eigene Maklerbüro oder auch Kaufpreisinformationen, die Gutachterausschüssen vorliegen. Da sich Häuser oder Wohnungen selten 1:1 in ihren Merkmalen gleichen, werden Unterschiede zum Beispiel in der Ausstattung oder der Lage kalkulatorisch mit Zu- oder Abschlägen berücksichtigt.
Das Vergleichswertverfahren im Überblick:
- Angebot und Nachfrage wirken sich auf den Verkaufspreis aus. Das Vergleichswertverfahren bildet die Marktsituation sehr gut ab und eignet sich daher besonders, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.
- Vor allem bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Städten ist es geeignet, da in der Regel ausreichend Vergleichsobjekte ermittelbar sind. Bei außergewöhnlichen Immobilien ist es allerdings schwierig, den Wert auf diese Weise zu bestimmen, da die Datenlage zu dünn ist.
Das Ertragswertverfahren
Das recht komplexe Ertragswertverfahren ist ausgelegt auf Renditeobjekte. Mit dieser Immobilienbewertungsmethode wird ermittelt, wie viel eine Immobilie mit Blick auf die zukünftigen Einnahmen wert ist, die durch Vermietung erzielt werden.
Das Gebäude und das Grundstück werden zunächst getrennt voneinander betrachtet. Beim Grundstück ist der Bodenrichtwert ausschlaggebend. Bei der Berechnung des Gebäudewerts fließen auf der einen Seite die Mieteinnahmen ein, aber auch die nötigen Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung. Über den sogenannten Liegenschaftszins werden die Faktoren Renditeerwartung und Risiko einbezogen. Berechnet wird der Ertragswert auf Grundlage einer bestimmten Restnutzungsdauer. Baumängel oder Sanierungsstau werden in der Kalkulation ebenfalls berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren im Überblick:
- Diese Immobilienbewertungsmethode eignet sich für vermietete Objekte, zum Beispiel Mehrparteienhäuser, Büro- und Gewerbeimmobilien.
- Das Verfahren gilt als zuverlässig, aber auch als komplex. Zur korrekten Berechnung bedarf es präziser Daten.
- Es kann zu ungenauen Ergebnissen führen, wenn Mieteinnahmen in der Zukunft stark steigen oder sinken. Zukünftige Erträge sind nicht immer 100 Prozent korrekt zu prognostizieren.
Auf die passende Immobilienbewertungsmethode kommt es an!
Für jede Art der Immobilie gibt es die passende Immobilienbewertungsmethode. Die Wahl ist unter anderem davon abhängig, ob das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder vermietet werden. Das Vergleichs- und das Sachwertverfahren bieten sich insbesondere für eigengenutzte Wohnimmobilien an, das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte.
Auch wenn Ihnen Online-Bewertungen (sie ersetzen nie ein Bewertung vor Ort) eine erste Richtschnur geben: Lassen Sie vor einem Verkauf den Wert Ihrer Immobilie transparent und kostenfrei von AIP bzw. Hans Pflamminger berechnen – natürlich mithilfe des passenden Verfahrens. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Unterseite „Immobilienbewertung Regensburg“.
Hinweis: In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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