Denkmalgeschützte Gebäude strahlen einen besonderen Charme aus und erfreuen sich großer Beliebtheit. Doch Denkmalimmobilien mit alter Bausubstanz auf dem neuesten Stand zu halten, erfordert Erfahrung und ist mit speziellen Herausforderungen verbunden. Die Investition muss gut geplant werden. Wer sich dennoch an denkmalgeschützte Immobilien wagt, nimmt steuerliche Vergünstigungen mit.
Wer plant, in Denkmalimmobilien zu investieren, sollte rechtzeitig mit einer durchdachten Strategie handeln, bevor eine solche Immobilie zu sehr verfällt und ein Abriss unausweichlich scheint. Denn ohne Strategie entgehen Investoren viele steuerliche Vorteile. Beispielsweise können die Sanierungs- und Instandhaltungskosten erhöht abgesetzt werden.
Kein Kauf ohne Standortanalyse
Um eine Denkmalimmobilie zu finden, mit der Rendite erwirtschaftet werden kann, sollte eine Standortanalyse vorgenommen werden. Bei der Analyse gibt es verschiedene Gesichtspunkte, die betrachtet werden. Dazu gehören etwa die regionale Marktlage, die Zu- und Abwanderungsquote im Einzugsgebiet, die Nachfrage nach Mietwohnungen im Altbau oder die Altersstruktur der Einwohner. Ein wichtiger Punkt, denn schließlich sind Denkmalimmobilien in der Regel nicht barrierefrei. Es gibt selbstverständlich noch andere Aspekte, die bei der Standortanalyse von Bedeutung sind. Investoren, die die Marktlage nicht genau kennen, finden beim professionellen Investmentmakler in der Region Unterstützung.
Abstimmung der geplanten Baumaßnahme vor der Sanierung
Denkmalimmobilien dürfen unter strengeren Auflagen baulich verändert werden. Dazu bedürfen Investoren auch der Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde ihrer Stadt oder ihres Kreises. Dabei sollten gute Bauvorbereitungen für Instandsetzungen getroffen werden, um den geplanten Sanierungszeitraum nicht zu überschreiten. Schließlich bringt jede Bauverzögerung höhere Kosten mit sich.
Investoren müssen unter anderem festlegen, welcher Sollzustand am Ende der Sanierung erreicht sein soll. Entweder bleiben die Nutzungsart, die Struktur und die Optik erhalten oder es wird eine Umnutzung mit tieferen Veränderungen bei der Bausubstanz angedacht. Letzteres erfordert für den Investor mehr und vor allem frühzeitige Absprachen, die auch die notwendigen Aspekte der Denkmalpflege mit einbeziehen. Es bedarf in jedem Fall einer vorherigen Untersuchung der Denkmalimmobilie. Das beinhaltet auch die Vor-Ort-Besichtigung sowie die Befundung des Istzustands.
An der Voruntersuchung ist auch die jeweilige Untere Denkmalschutzbehörde, meist unter Hinzuziehung eines spezialisierten Fachbüros, beteiligt. Die Kosten dafür sind vom Eigentümer der Denkmalimmobilie zu tragen und sind teilweise förderfähig. Bis es dann zum eigentlichen Genehmigungsverfahren kommt, gibt es noch einige Planungsschritte mehr, die vorher erfolgen müssen. Liegen historische Grundrisse oder Unterlagen vor, müssen auch diese bei Planung und der Genehmigungsbeantragung berücksichtigt werden.
Denkmal-Afa – steuerliche Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung)
Der Staat hat in den letzten Jahren die steuerlichen Begünstigungen für Eigentümer von Denkmalimmobilien reduziert. Die Modernisierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungskosten können dennoch abgeschrieben werden. Diese beziehen sich aber nur auf die Immobilie, Abschreibungen auf das Grundstück sind nicht möglich.
Wer sanierte Wohneinheiten vermietet, muss für den Erhalt der Steuervorteile auch hier die zuständige Denkmalschutzbehörde einschalten. Für die Abschreibungen gibt es verschiedene gesetzliche Grundlagen. Beim Kauf einer Denkmalschutzimmobilie kann der Erwerber erhöhte Abschreibungssätze in Anspruch nehmen. Es ist jedoch zu unterscheiden, ob die Immobilie zur Vermietung oder zum Selbstbezug angeschafft wird.
Folgende Abschreibungssätze gelten in Bezug auf die anerkannten Sanierungskosten bei Vermietung: in den ersten acht Jahren neun Prozent und in den folgenden vier Jahren sieben Prozent der Sanierungskosten, die als Denkmal-AfA abgesetzt werden können. Wird die Immobilie nach Sanierung selbst genutzt, sind die Sanierungskosten des Denkmalgebäudes für zehn Jahre mit jährlich jeweils neun Prozent absetzbar. In beiden Fällen gilt, dass der Kauf vor Beginn der Sanierung erfolgen muss. Ebenso müssen die Maßnahmen mit der Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr anerkannt sein.
Auch wenn die hohen Baukosten bei Denkmalimmobilien durch die steuerlichen Begünstigungen abgefedert werden, sollte im Vorfeld gut geprüft werden, ob sich das Investment in der jeweiligen Region wirklich lohnt. Schließlich sollen der Standort Lage der Immobilie in Verbindung mit einer soliden langfristigen Finanzbetrachtung die Grundlage für eine dauerhaft rentable Kapitalanlage bilden, die dem Erwerber eine Perspektive gibt und Freude bereitet.
Wollen Sie in eine Denkmalimmobilie investieren? Dann kontaktieren Sie uns. Mit unseren Kontakten zu den regionalen Marktteilnehmern können wir Ihnen voraussichtlich bis Mitte des Jahres ein steuerlich begünstigtes Angebot im Regensburger Umland präsentieren.
Hinweis: In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © pandionhiatus3/Depositphotos.com
