Neubau Immobilien in Bayern | Restanten vermeiden
Restanten – das sind Wohnungen, die sich aufgrund kleinerer oder größerer Nachteile schwerer verkaufen lassen als die anderen Objekte innerhalb eines Bauprojektes. Für Bauträger und Projektentwickler ein großes Ärgernis. Schließlich wird gerade mit den letzten Wohnungen in der Regel erst der Gewinn eingefahren. Schlimm also, wenn ihr Verkauf sich endlos hinzieht.
Bereits in der Projektierungsphase sollte der Vermeidung von Restanten daher große Aufmerksamkeit geschenkt werden. Wird ein Bauprojekt zielgruppengerecht konzipiert, die Preise marktgerecht differenziert und der Vermarktungszeitraum realistisch geplant, ist es höchst unwahrscheinlich, auf Restanten sitzen zu bleiben.
Im Internet kursieren Expertentipps für Immobilieninvestoren auf Schnäppchenjagd. Es wird empfohlen, gezielt nach verzweifelten Bauträgern Ausschau zu halten, um die Restanten, die diese nicht loswerden, günstig ergattern zu können. Selbst diesem Szenario liegt allerdings die Vorstellung zugrunde, dass die Nachteile, die für die Vermarktungsschwierigkeiten bei Restanten verantwortlich gemacht werden – wie die Lage im Erdgeschoss, ein problematischer Grundriss oder ein Balkon zur lärmenden Straße hin – kein ernstzunehmendes Problem darstellen.
Ein Schnäppchen ist die Wohnung für den Investor nämlich nur dann, wenn trotz der Nachteile langfristig nicht etwa ein Wertverlust droht, sondern stabile Mietrenditen und eine kontinuierliche Wertsteigerung zu erwarten sind.
Neubau Immobilien – Suboptimale Wohnungen lieber gar nicht erst planen
Solange der Immobilienmarkt von permanent hoher Nachfrage geprägt ist, mag diese Erwartung realistisch erscheinen. Entspannt sich der Mietmarkt, etwa durch staatlichen Wohnungsneubau im großen Stil, und eröffnen sich gleichzeitig aussichtsreiche alternative Anlageformen für Investoren, mit sinkender Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlagen, werden die meisten Restanten als das erkennbar werden, was sie eigentlich sind.
Und zwar Fehlplanungen, die von Kaufinteressenten aus guten Gründen nicht akzeptiert werden. Weil sie nicht den Wohnkomfort, die Atmosphäre oder die praktische Alltagstauglichkeit bieten, die die Zielgruppe einer Wohnung erwartet – egal, ob es sich bei den potenziellen Käufern um selbstnutzende Eigentümer oder um Investoren handelt. Denn für eine unattraktivere Wohnung ist es schwerer, Mieter zu finden. Zur Aufgabe einer guten Architektur gehört es, solche suboptimalen Wohnungen gar nicht erst zu planen, sondern sich Lösungen einfallen zu lassen, um eine hohe Wohnqualität für jede Wohnung zu gewährleisten.
Preise angemessen differenzieren
Sollten aber in einem Bauprojekt markante Qualitätsunterschiede zwischen den einzelnen Wohnungen unvermeidlich sein, ist es wenig hilfreich, den Verkaufspreis trotzdem nach der Wohnungsgröße festzulegen. In diesen Fällen ist eine marktgerecht differenzierte Preisgestaltung das richtige Mittel, um auch die unvorteilhaften Objekte im gleichen Zeitrahmen verkaufen zu können wie die „Sahnestücke“ des Projekts – zu einem angemessen niedrigeren Preis.
Zuerst die Zielgruppenanalyse
Doch die beste Strategie, um spätere Probleme mit Restanten zu vermeiden, besteht darin, sie gar nicht erst entstehen zu lassen. Dazu ist es notwendig, das Potenzial eines Bauprojektes von Anfang an richtig zu erkennen und die Bebauung konsequent auf die relevante Zielgruppe auszurichten. Ausgangspunkt der Überlegungen müssen dabei zunächst die Lage und Verkehrsanbindung des Baugrundstücks sein.
Dabei handelt es sich um feststehende Gegebenheiten, die das Projekt für bestimmte Zielgruppen interessant oder eben gänzlich uninteressant machen können. Grundrisse, Wohnungsmix und auch die äußere Gestaltung eines Neubauvorhabens lassen sich hingegen flexibel dem Bedarf anpassen, der sich aus der Zielgruppenanalyse ergibt.
Von Anfang an die Vermarktung im Blick haben
Wer bereits bei der Projektplanung die Weichen für die spätere Vermarktung stellt und die Erfahrungen der für den späteren Vertrieb Verantwortlichen und Beauftragten mit einfließen lässt, wird sich in der eigentlichen Vermarktungsphase weder mit Restanten noch mit anderen Verzögerungen herumschlagen müssen. Entscheidend ist die richtige Reihenfolge: erst gilt es, die relevante Zielgruppe für Ihr Projekt passgenau zu identifizieren, dann die Bebauung so zu planen und durchzuführen, dass sie den Bedürfnissen und Finanzierungsmöglichkeiten dieser Zielgruppe exakt gerecht wird.
Gerade auch für Bauträger, die sich im Planungsprozess für ein Projekt befinden, ist die Beratung mit einem Vermarktungsprofi deshalb hilfreich. Hans Pflamminger von AIP Immobilien aus Regensburg steht Ihnen hierfür mit seiner umfassenden Erfahrung als Makler für Anlageimmobilien und mit profunder regionaler Marktkenntnis zur Verfügung.
Gerne begleitet er Ihr Projekt von Anfang an: von der zielgruppengerechten Planung bis hin zur marktgerechten Preisgestaltung und zügigen Vermarktung ohne Restanten – im Idealfall schon vor der kompletten Fertigstellung. So gelingt es Ihnen auch als kleinerer Bauträger ohne eigenen Vertrieb, alle Wohnungen und Gewerbeeinheiten Ihres Projektes zu optimalen Preisen zu verkaufen. Lesen Sie dazu auch gern unseren Magazinbeitrag „Vertrieb auf Zeit für Bauträger – Fixkosten sparen und effizienter vermarkten mit einem externen Vertriebspartner“
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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