Als Eigentümer eines wachsenden Immobilienbestandes gibt es viele alltägliche Verwaltungsaufgaben zu bewerkstelligen. Wer versucht, sich um alles selbst zu kümmern, statt das Management der einzelnen Immobilien an geeignete Dienstleister zu delegieren, kann darüber leicht das strategische Ziel der Gewinnoptimierung und der Weiterentwicklung des Portfolios aus den Augen verlieren. Genau darauf aber – auf das Portfoliomanagement – sollte sich Ihr Hauptaugenmerk als Investor konzentrieren.
Geht es um den Aufbau eines Portfolios, dann entspringt die Entscheidung für oder gegen den Ankauf neuer Immobilien, ebenso wie die Entscheidung, bereits im Bestand befindliche Objekte zu verkaufen, zu behalten, aufzuwerten oder auch nicht aufzuwerten, einem unternehmerischen Kalkül.
Der Aufbau eines Immobilienportfolios
Dieses beruht einerseits auf einer Analyse der Chancen und Risiken der jeweiligen Einzelimmobilie, anderseits auf einer Gesamtbetrachtung des Immobilienbestandes, der sich im Idealfall gegenseitig ergänzt. Daraus können sich im Zusammenspiel Sparpotenziale oder vielfältige andere Optimierungschancen ergeben. Das Resultat solcher gezielten, geplanten und rational getroffenen Investmententscheidungen ist das, was man als Portfolio bezeichnet.
Verwaltungsaufgaben verhindern effizientes Portfoliomanagement
Unter den Begriff Portfoliomanagement fällt also nicht die Arbeit im Unternehmen, sondern die Arbeit am Unternehmen. Damit Sie als Investor ihr Immobilienportfolio managen können, müssen alle Arbeiten, die die Verwaltung der einzelnen Immobilien betreffen, sehr gut organisiert sein, das heißt: abgegeben werden. Operative Aufgaben wie Vermietung, Abrechnungen mit Lieferanten und Dienstleistern oder die Auftragsvergabe an Handwerker sollten von einer professionellen Hausverwaltung routiniert erledigt werden und möglichst überhaupt nicht auf Ihrem Schreibtisch landen. Denn nur so bleibt Ihr Kopf frei für diejenigen Managementaufgaben, die Sie nicht an Verwaltungen oder andere externe Dienstleister vergeben können, sprich: für das Portfoliomanagement.
Systematische Performanceanalysen als Entscheidungsgrundlagen
Erfolgreiche Investoren sind ständig damit beschäftigt, ihr Portfolio weiterzuentwickeln, strategische Entscheidungen zu treffen und den Erfolg bereits getroffener Entscheidungen zu überprüfen. Dazu bedarf es zunächst einer aussagekräftigen Datengrundlage. Anhand statistischer Auswertungen, die üblicherweise mit Hilfe spezieller Softwarelösungen für das Immobilienmanagement erstellt werden, können die Immobilien des eigenen Portfolios nach verschiedenen Kriterien sowohl untereinander verglichen als auch in Bezug auf den gesamten Immobilienmarkt positioniert werden. Wesentliche Kriterien sind dabei jeweils die Objektqualität, die Vermietungs- und Bewirtschaftungsqualität und die Standortqualität der Immobilie.
Aus einer systematischen Analyse der Performance einzelner Immobilien wie auch des eigenen Immobilienportfolios insgesamt ergeben sich dann für den Eigentümer die möglichen Stellschrauben für Optimierungen. Zum einen können Maßnahmen ergriffen werden, um die Rentabilität bzw. den Marktwert einzelner Immobilien zu erhöhen. Das ist im Hinblick auf zwei der drei oben genannten Kriterien möglich: die Objektqualität lässt sich, falls es lohnend erscheint, durch eine Sanierung oder durch eine gezielte Aufwertung der Ausstattung verbessern; für die Verbesserung der Vermietungs- und Bewirtschaftungsqualität gilt es, ein Konzept zur Beseitigung von Leerstand, Zahlungsausfällen oder anderen Problemen zu erarbeiten.
In Bezug auf den Aus- und Umbau des Gesamtportfolios bildet die Analyse die Entscheidungsgrundlage dafür, welche Objekte auf jeden Fall im Bestand bleiben sollen, welche bei guter Gelegenheit für einen Verkauf infrage kommen und welche bevorzugt veräußert werden sollten. Ein effizientes Portfoliomanagement zeichnet sich dadurch aus, dass es permanent einen möglichst guten Überblick über die Positionierung des eigenen Immobilienbestandes im aktuellen Marktgeschehen und über die bestehenden Optionen zur Weiterentwicklung des Portfolios behält, sodass Risiken rechtzeitig erkannt und Chancen frühzeitig ergriffen werden können.
Sofern Sie am Thema des effizienten Portfoliomanagements interessiert sind, wenden Sie sich an Hans Pflamminger, Inhaber von AIP Immobilien in Regensburg. Gemeinsam finden Sie optimale Lösungen für den Auf- und Ausbau Ihres Immobilienportfolios.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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