Maklerwissen
Sämtliche Objektarten, Marktteilnehmer, Behörden, Netzwerke sind ihnen vertraut. Diese Erfahrungen, Kontakte, dieses Wissen sollten Sie für sich arbeiten lassen. Wie oft haben Sie eine Immobilie verkauft, gekauft? Bezeichnend ist die Aussage eines Kunden: „Ohne Ihr Maklerbüro hätte ich nicht so günstig gekauft“. Es scheint jedoch, die Mehrzahl der Privatkunden betrachten den Makler als Gegner. Im Gegensatz zu den Profis: Makler sind hier Partner auf Augenhöhe, mehr als 80 % der Transaktionen werden erfolgreich von Maklerbüros begleitet.
Off Market
Speziell im Segment der Investmentimmobilien ist es vielfach Wunsch der Verkäufer, die Immobilientransaktion ohne großes Aufsehen zu vollziehen. Dazu gehört unter anderem, die Immobilie und somit die Verkaufsabsicht nicht öffentlich zu machen. Der Verkauf findet im Verborgenen, stillschweigend statt, was allerdings voraussetzt, dass der beauftragte Makler über ausreichend vorgemerktes Kundenpotential verfügt, um daraus den Käufer zu generieren.
Im Gegenzug legen sehr viele Investoren Wert darauf, vorab exklusiv bedient zu werden. Sie meiden von Grund auf Angebote, die es notwendig haben, über Printmedien oder Portale öffentlich angeboten werden. Der Nimbus der Individualität und des Besonderen wird damit gleichgesetzt.
Für den potentiellen Käufer, der beim beauftragten Makler mit seinem Anforderungsprofil nicht bekannt ist, bedeutet dies, dass ihn u.U. ein sehr attraktives Angebot nicht erreicht. Er ist somit von der Möglichkeit ausgeschlossen, vollumfänglich am Marktgeschehen teilzunehmen und davon zu profitieren.
Daher raten wir jedem Kaufanwärter, sich bei uns mit seinen Kontaktdaten und seinem Ankaufsprofil listen zu lassen, damit er in Zukunft über unsere interessanten Angebote bevorzugt informiert wird.
Anforderungsprofil
Geben Sie uns Ihre Ankaufswünsche bekannt, dann werden Sie von uns bevorzugt mit einem Angebot bedient. Wie unter Off Market geschildert, gehen vor allem Investment-immobilien so gut wie nicht in den öffentlichen Verkauf. Ihr Anforderungsprofil zeigt uns Ihre Präferenzen, die vertraulich behandelt werden. Diskretion und Vertrauen ist unser Geschäft. Zudem erreichen Sie nur zielgerichtete Angebote, die Ihren Vorgaben entsprechen.
Ankaufsprüfung
Vor dem Kauf einer Immobilie ist eine genaue Prüfung für Investoren grundlegend, um zu entscheiden, ob das Investment sich rentiert und in die eigene Investment-Strategie passt. Dabei wird das Objekt einer Stärken-und-Schwächen-Analyse unterzogen und es wird gezielt nach Dealbreakern gesucht.
Je nach den Anforderungen des Käufers können bestimmte Bereiche stärker gewichtet und die Prüfung somit individuell angepasst werden. Für eine vollständige Prüfung sind neben zahlreichen Unterlagen auch Fachwissen und Zeit gefragt. Denn die Beschaffung und Prüfung der Daten braucht Zeit – und ist nur ertragreich, wenn Investoren wissen, welche Daten sie benötigen und vor allem, wie sie diese richtig nutzen. Eine gewissenhafte Aufbereitung führt zu einer objektiven Beurteilung und zu einem erfolgreichen Kauf.
Finanzierung
Bisher verlief der Ankaufsprozess für eine Immobilie in der Weise, dass der erste Schritt des Kaufinteressenten darin bestand, eine passende Immobilie zu finden. Nach einer Überlegungsphase und dem Kaufentschluss folgte der Kontakt zum Finanzinstitut, um sich um die Finanzierung zu kümmern.
Die sehr große Angebotsverknappung aufgrund der großen Nachfrage nach Immobilieneigentum in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass schon bei einer ersten Besichtigung die Kaufzusage des Interessenten erfolgte, zusätzlich schon unterlegt mit einer Finanzierungsbestätigung.
Der Kaufinteressent, der nach dem eingangs geschilderten Muster versucht seine Finanzierung zu klären, bleibt hier natürlich auf der Strecke. Deshalb raten wir jedem Kaufinteressenten, sich bereits im Vorfeld den Finanzierungsrahmen ermitteln zu lassen, um rechtzeitig handeln zu können. Zumindest, solange der Verkäufermarkt weiter besteht.
Steuer
Das unter dem Punkt Finanzierung gilt im besonderen Maße auch für den steuerlichen Aspekt einer Immobilieninvestition. Nur der steuerliche Berater kennt die Gegebenheiten und kann darauf abgestimmt Auskünfte erteilen und Steuerkonstrukte erstellen. Dies erfordert einigen Aufwand und sollte in der zeitlichen Abfolge so platziert sein, dass die Entschlussphase nicht davon abhängig ist. Handlungsfähigkeit ist während des gesamten Ankaufsprozesses in der derzeitigen Marktlage anzustreben, um eine ungehinderte Entscheidung treffen zu können.
Bei der Kapitalanlage in Immobilien sollte jedoch der steuerliche Gesichtspunkt nicht der einzig ausschlaggebende Kaufaspekt sein bzw. sollte die Renditevorstellung ohne Berücksichtigung der Steuer erreicht werden. Die Rechnung muss ohne Steuervorteil aufgehen.
Rendite
Lassen Sie sich bei der Renditeberechnung nicht nur von der sog. Maklerformel leiten. Neben dem Kaufpreis und der Miete haben auch die Kaufnebenkosten und die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten erheblichen Einfluss auf das Gesamtergebnis. Die Renditerechnung gibt Aufschluss, wir beraten Sie bzw. helfen bei der Ermittlung.
