Für die Verwaltung von Immobilienvermögen kommen grundsätzlich verschiedene Gesellschaftsformen in Frage, die alle ihre Vor- und Nachteile haben. Privatbesitz, Personen- oder Kapitalgesellschaft, Holding oder Familienstiftung – welche dieser Rechtsformen für Sie am günstigsten ist, hängt unter anderem davon ab, wie umfangreich Ihr Immobilienportfolio bzw. Ihr Vermögen insgesamt ist, und ob Ihr Investment vorwiegend der langfristigen Kapitalanlage oder dem Vermögensaufbau dient.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären!
Soll für Immobilieninvestments eine geeignete Rechtsform gefunden werden, ist zunächst ausschlaggebend, ob die Kosten für die Gründung und Aufrechterhaltung einer Gesellschaft – GmbH, KG, Stiftung oder was auch immer – den Nutzen rechtfertigen, ob sich also überhaupt eine signifikante Steuerersparnis oder andere Optimierungseffekte erzielen lassen. Im zweiten Schritt gilt es dann zu entscheiden, welche der möglichen Gesellschaftsformen sich im konkreten Einzelfall am besten eignet. In der Praxis ist diese Frage letztlich nur nach Rücksprache mit dem Steuerberater sinnvoll zu beantworten. Hier jedoch eine kurze Übersicht, welche Möglichkeiten zur Auswahl stehen.
Kleinerer Immobilienbesitz
Für kleinere Vermögen, also zum Beispiel nur einige wenige Eigentumswohnungen, lohnt sich eine Personen- oder Kapitalgesellschaft eher selten, denn sie ist nicht nur mit einmaligen Kosten bei der Gründung verbunden, sondern zieht auch fortlaufende Pflichten wie eine ordentliche Buchführung und die regelmäßige Erstellung und Veröffentlichung eines Jahresabschlussberichtes nach sich. Der Immobilienbesitz wird hier im Regelfall im Privatvermögen verbleiben. Sind allerdings mehrere Investoren beteiligt, führt das automatisch – manchmal sogar ohne dass die Eigentümer es selbst wissen – zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).
Vermögensverwaltende Personengesellschaft vs. Kapitalgesellschaft
Handelt sich um größere Immobilienvermögen, spielt bei der Wahl der Rechtsform die Unterscheidung zwischen einer vermögensverwaltenden Gesellschaft und einem gewerblichen Unternehmen eine wichtige Rolle. Ist das Ziel des Investments, zum Beispiel beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses, nicht ein kurzfristiger Vermögenszuwachs durch gewinnbringenden Wiederverkauf, sondern die langfristige Kapitalanlage und Optimierung der Nachsteuerrendite, kommt eine haftungsbeschränkte Ein-Personen-Gesellschaft (z.B. GmbH und Co KG) mit dem Ziel der Vermögensverwaltung als Rechtsform infrage. Das persönliche Haftungsrisiko wird hierdurch reduziert. Eine Steuerersparnis entsteht allerdings in der Regel nicht bei positiven Einkünften, die nach dem Einkommenssteuersatz des Gesellschafters (also des Investors) zu versteuern sind, wohl aber können Sonderabschreibungen und Investitionen von der Steuer abgesetzt werden. Lassen Sie sich im Einzelfall von Ihrem Steuerberater informieren.
Steht hingegen bei Ihrem Immobilieninvestment das Erzielen von Veräußerungsgewinnen im Vordergrund, dann liegt aus steuerlicher Sicht ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Als geeignete Rechtsform empfehlen Experten in diesem Fall oft eine Kapitalgesellschaft oder eine Stiftung, da die Besteuerung von Immobilienverkäufen, abhängig vom lokalen Hebesatz, für Kapitalgesellschaften oder Stiftungen häufig deutlich geringer ausfällt als für Privatpersonen oder Personengesellschaften. Zwar ermöglicht der Gesetzgeber nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach wie vor auch steuerfreie Immobilienverkäufe, doch wer über ein größeres Immobilienportfolio verfügt und dieses durch Verkäufe und den Erwerb neuer Objekte ständig optimieren möchte, wird nicht bei jeder Immobilie zehn Jahre warten wollen.
Aufteilung des Immobilienbesitzes auf mehrere Gesellschaften
Mitunter kann es sich auch lohnen, die Gesellschaftsform nach einer Zeit zu wechseln. Bei einem umfangreichen Immobilienbesitz ist oft auch eine getrennte Verwaltung verschiedener Teile des Vermögens in verschiedenen Gesellschaften vorteilhaft, je nachdem, ob es sich um langfristiges Anlagevermögen oder um kurzfristig zu veräußernde (Risiko-)Immobilien handelt. Darüber hinaus kann das spezielle Konstrukt einer Holding genutzt werden, um das geschäftliche Risiko vom Vermögen zu trennen. Dabei werden mehrere Teilgesellschaften unter dem Dach einer Muttergesellschaft vereinigt. Diese Struktur ermöglicht in vielen Fällen zusätzlich deutliche Steuereinsparungen.
Familienstiftung als weitere Option
Eine weitere Gesellschaftsform, die viele Immobilieninvestoren eventuell gar nicht auf dem Schirm haben, ist die Familienstiftung. Eine Stiftung wird lediglich mit 15 Prozent Körperschaftssteuer auf die erwirtschafteten Überschüsse besteuert und bietet damit in steuerlicher Hinsicht, aber auch darüber hinaus, äußerst günstige Rahmenbedingungen. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Vermögenswerte einer Stiftung nicht beschlagnahmt oder gepfändet werden können, da diese Rechtsform so konstruiert ist, dass es keine Eigentümer oder Anteilseigner gibt, sondern lediglich Vermögen, das einem genau definierten Zweck „gestiftet“ wird. Dieser Zweck kann bei einer Familienstiftung auch die Versorgung oder Absicherung von Familienmitgliedern sein und somit – im Gegensatz zu einer gemeinnützigen Stiftung – den eigenen Interessen dienen. Somit bietet sich unter bestimmten Voraussetzungen eine Familienstiftung als Rechtsform für die Verwaltung größerer Immobilienvermögen an. Die Gründung einer Stiftung erfordert allerdings eine gute Vorbereitung und möglicherweise ein gewisses Umdenken, wenn es darum geht, sich mit dem dahinterstehenden juristischen Konzept vertraut zu machen.
Fazit
Wegen der großen Komplexität des Themas kann die Entscheidung für eine bestimmte Gesellschaftsform nicht generell aufgrund pauschaler Typisierungen getroffen werden. Sie bedarf einer sorgfältigen Prüfung der im jeweiligen Einzelfall steuerlich und wirtschaftlich relevanten Details und einer wohlüberlegten Planung, die nicht ohne ausführliche Beratung durch einen mit dem Thema vertrauten Rechtsexperten und einen versierten Steuerberater erfolgen sollte. Auch erfahrene Investmentmakler sind als kompetente Ratgeber bei solchen Entscheidungen hilfreich und können zusätzlich geeignete Experten vermitteln.
Gerne beraten und unterstützen wir Sie beim Auf- und Ausbau Ihres Immobilien-Portfolios.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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