Eine sorgfältige Kalkulation steht am Anfang jedes erfolgreichen Immobilieninvestments und wird auch von jeder Bank für die Finanzierungsentscheidung gefordert. Allerdings sollte die Investmentkalkulation keinesfalls den Ist-Zustand zum Maß des Möglichen zu machen. Vielmehr gilt es, die Rentabilität aller denkbaren Objektaufwertungen mit exakten Zahlen durchzurechnen. Auf diese Weise identifizieren Sie sinnvolle Optimierungspotenziale.
Im Prinzip besteht die Investmentkalkulation aus einer Auflistung der geplanten Einnahmen und Ausgaben, aufgeteilt in eine Investment-, eine Finanzierungs- und eine operative Säule. Investitionskosten werden als Ausgaben in die Investmentsäule eingetragen. Der Nutzen, der sich aus einer solchen Maßnahme später durch höhere Mieteinnahmen und/oder Steuerersparnisse ergibt, erscheint als Einnahme in der operativen Säule. Nun werden die beiden errechneten Zahlen ins Verhältnis zueinander gesetzt. So finden Sie heraus, ob sich die Investition lohnt.
Optimierung durch Objektaufwertung
Diese Rechnung geht nur auf, wenn die zugrunde gelegten Zahlen so exakt wie möglich ermittelt werden. Dazu ist es zuerst erforderlich, die aktuell mit Ihrer Immobilie erzielten Mieten mit dem ortsüblichen Niveau zu vergleichen. Stellen Sie dabei fest, dass kein großer Spielraum nach oben besteht, werden die Kosten für eine umfassende Sanierung oder Renovierung der Immobilie wahrscheinlich höher liegen als die durch Mietsteigerungen realisierbaren Mehreinnahmen. Allerdings können sich etwa energetische Sanierungen trotzdem lohnen, wenn Fördermaßnahmen und Steuervorteile im konkreten Einzelfall klug kombiniert werden. Es kann sich auch herausstellen, dass eine gezielte Einzelmaßnahme gemessen am Aufwand und an den Investitionskosten einen viel größeren Effekt bewirkt als eine Komplettsanierung, indem es Ihre Immobilie langfristig für ein zahlungskräftiges Mieterklientel attraktiver macht. Dass eine stark vernachlässigte Problemimmobilie sich auf diese Weise in einen Renditeknaller verwandelt, mag zwar eher ein Ausnahmefall sein. Doch eine gewisse Hartnäckigkeit beim Durchkalkulieren von Optimierungspotenzialen gehört sicherlich zu den wichtigsten Tugenden erfolgreicher Investoren. Ebenfalls wichtig ist eine gute Fähigkeit zur Abschätzung von Material- und Handwerkerkosten. Preisrecherchen sollten zwar gründlich sein, aber auf das Wesentliche konzentriert bleiben. Investoren, die zum ersten Mal eine Investmentkalkulation erstellen, sollten sich hierbei von einem erfahrenen Investmentmakler beraten lassen und dessen Know-how für sich nutzen.
Optimierung durch Objekterweiterung
Neben einer Objektaufwertung kann Ihnen auch eine Objekterweiterung zu höheren operativen Einnahmen verhelfen. Ein klassisches Beispiel dafür wäre der Ausbau des Dachgeschosses in einem Mehrfamilienhaus. Die dafür anfallenden Investitionskosten können allerdings je nach Art des Daches und nachzurüstender Wärmedämmung recht unterschiedlich ausfallen. Weitere Möglichkeiten einer Objekterweiterung könnten in einem Ausbau alter Werkstätten, Garagen und Remisen im Hinterhof von Mietshäusern oder in der Schaffung zusätzlicher PKW-Stellplätze bestehen. Oder natürlich auch im Neubau eines zusätzlichen Gebäudes auf dem vorhandenen Grundstück. Werden Objekterweiterungen geplant, sind auch mögliche Mehrkosten für die Verwaltung zu berücksichtigen, die durch zusätzliche Wohneinheiten oder Stellplätze entstehen können. Diese können mit einem einstelligen Prozentsatz der Gesamtkosten veranschlagt werden, was für das Rentabilitätskalkül insgesamt jedoch eher selten ausschlaggebend sein dürfte.
Fazit
Die genaue Prüfung von Optionen und die Identifizierung lohnender Optimierungsmaßnahmen ist also neben der Schaffung einer guten Übersicht und Planungssicherheit ein wesentlicher Zweck der Investmentkalkulation. Ziel einer durchdachten und in der Kalkulation mit konkreten Zahlen unterfütterten Investmentstrategie ist es, Einnahmen und Ausgaben – auch unter Berücksichtigung der Belastungen durch Zins, Tilgung und Steuern – in ein optimales Verhältnis zu bringen, sodass nach zehn Jahren (oder nach einem vom Investor selbst bestimmten Zeitraum) ein möglichst hoher Gewinn bzw. ein möglichst hoher Vermögenszuwachs erzielt wird.
Sie planen den Kauf eines Mehrfamilienhauses und stehen vor der Herausforderung, eine Investmentkalkulation zu erstellen? Wenn Sie dafür Rat und Unterstützung benötigen, kontaktieren Sie Anlage-Immobilien Pflamminger! Wir begleiten Sie auf dem Weg zum erfolgreichen Immobilieninvestment!
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis:
Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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