Um mit Immobilien-Investments schnell Rendite zu erwirtschaften, ist eine gute Finanzierung der Kapitalanlage ein absolutes Muss. Leider herrschen hier bei vielen Investment-Anfängern Unsicherheiten und Irrglauben vor, die schnell zu Fehlern führen. Im Folgenden klären wir über die klassischen Anfängerfehler auf und erklären, wie Sie diese vermeiden können, um so den richtigen Finanzierungspartner zu finden.
1. Finanzierung einer Kapitalanlage beim attraktivsten Kreditgeber
Ist das passende Investment-Objekt gefunden, gehen viele Investment-Anfänger zu Ihrer Hausbank, um die Kapitalanlage zu finanzieren und einen Kredit anzufragen. Doch um bestmögliche Konditionen herauszuholen, ist es wichtig, sich mit mehreren Finanzierern auseinanderzusetzen – und das nicht nur durch eine Online-Recherche, sondern durch persönliche Beratungsgespräche. Neben Banken gibt es auch spezialisierte Baufinanzierer wie Dr. Klein, Interhyp oder Hüttig & Rompf. Diese vergleichen direkt mehrere Kreditgeber miteinander. Auch selbstständige Finanzierungspartner vor Ort bieten oft sehr gute Leistungen und Konditionen ausgewählter Banken an.
Wichtig ist es vor allem, eines zu wissen: Keine Zahl ist in Stein gemeißelt. Spielen Sie bei den Beratungsgesprächen mit offenen Karten und erklären Sie, dass Sie sich auch bei anderen Finanzierern Angebote zur Finanzierung Ihrer Kapitalanlage eingeholt haben. Oftmals lässt sich noch über Konditionen verhandeln.
2. Hohes Eigenkapital beim Kauf einer Kapitalanlage nicht sinnvoll
Viele Investment-Anfänger sind bisher nur für die Eigennutzung mit dem Immobilienkauf in Kontakt gekommen. Deshalb glauben sie, auch beim Investment gelte die Regel: Möglichst viel Eigenkapital und möglichst hohe Tilgung. Doch das ist ein Irrglaube. Denn für Investoren ist es nicht entscheidend, schnell schuldenfrei zu sein, viel eher kommt es auf Liquidität und den Cashflow an. Ihr Immobilien-Investment soll sich rentieren und das tut es nur, wenn Sie die Kapitalanlage clever finanzieren. Das heißt, wenn die monatlichen Einnahmen die Ausgaben für die Tilgung des Kredits übersteigen.
Ziel eines Investors ist es, möglichst viel Kapital frei zur Verfügung haben. Deshalb ist es nicht sinnvoll, hohe Eigenkapital-Summen in ein Objekt zu investieren. Ansonsten kann es viele Jahre dauern, bis Sie den gezahlten Betrag durch Mieteinnahmen wieder eingespielt haben. Erfahrene Investoren setzen daher auf einen möglichst geringen Eigenkapital-Anteil und eine Tilgung von nur ein oder zwei Prozent.
3. Bevor Sie die Kapitalanlage finanzieren: Zinsmodelle durchrechnen
Ein weiterer Irrtum herrscht in Bezug auf Zinsen vor. In der aktuellen Zinsphase glauben viele Immobilienkäufer, auf der sicheren Seite zu sein, wenn Sie einen Festzinssatz für mehrere Jahre vereinbaren. Sicherheit mag das bieten, schaut man sich jedoch die Zinsentwicklungen der letzten zehn Jahrzehnte an, wird schnell klar: Wer ein variables Darlehen gewählt hat, kommt im Durchschnitt günstiger weg. Der variable Zinssatz bewegt sich parallel zum Leitzins der Europäischen Zentralbank. Zu sehr starken Zinserhöhungen kommt es nur selten, meist nur dann, wenn eine Überhitzung der Wirtschaft droht. Zudem dauern Zinshochphasen in der Regel deutlich kürzer an als Niedrigphasen oder Phasen mit gleichbleibenden Zinsen.
4. Klarheit über die eigene finanzielle Situation erlangen
Oftmals glauben Menschen, nicht in Immobilien investieren zu können, weil ihnen das nötige Startkapital fehlt. Dass viel Eigenkapital nicht nötig ist, um erfolgreich zu investieren, haben wir schon geklärt. Allerdings vergeben Banken natürlich nicht an jeden leichtwillig einen Kredit, der eine Kapitalanlage finanzieren will. Wenn Sie sich am Ende des Monats regelmäßig in den roten Zahlen befinden, ist es vermutlich schwierig, einen Kredit zu erhalten. Die Bank prüft nicht, wie viel Geld Sie auf dem Konto haben, sondern wie Sie mit Geld umgehen. Denn Sie will ein Risiko vermeiden.
Wer häufig Verträge für ein Fitness-Studio, in das er nie geht, oder für einen überteuerten Handyvertrag abschließt und online gerne auf Raten bestellt, ohne die nötigen finanziellen Mittel zu haben, um seine Ausgaben langfristig zu decken, der stellt für die Bank einen Risikofaktor dar. Bevor Sie sich um einen Kredit bemühen, ist es also sinnvoll, sich eine Übersicht über die eigene finanzielle Situation zu verschaffen. Wie viel Geld nehmen Sie regelmäßig ein, wie viel geben Sie aus und wo sind Einsparpotenziale? Wenn Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gut unter Kontrolle haben, ist es deutlich leichter, einen Kredit gewehrt zu bekommen.
5. Langfristige Strategie für das Immobilien-Portfolio festlegen
Bei Immobilien-Investoren schauen Finanzierer weniger auf die persönlichen Voraussetzungen des Investors und mehr auf das Immobilien-Portfolio. Deshalb ist es sinnvoll, von Anfang an eine klare Investment-Strategie zu verfolgen. Sonst kann es sein, dass es bei den ersten drei Immobilien keinerlei Probleme mit der Finanzierung der Kapitalanlage gibt, die Bank dann bei Immobilie vier jedoch die Reißleine zieht. Denn wenn klar wird, dass die bisherigen Investments sich nicht rentieren und hinter dem Portfolio kein ganzheitliches Konzept steht, befürchten Banken, dass der Investor bald nicht mehr zahlungsfähig ist. Erarbeiten Sie sich deshalb schon vor Ihrem ersten Immobilienkauf eine tragfähige Investmentstrategie.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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