Aller Anfang kann herausfordernd sein. Das gilt auch für Immobilieninvestments. Immerhin soll das erste Investment nicht zum gescheiterten Projekt werden. Damit Investoren von der Rendite profitieren, sollten folgende Fallstricke vermieden werden.
Für viele gelten Immobilieninvestments als inflationssichere Kapitalanlage. Da ist es kein Wunder, dass viele Anleger ihr Vermögen oder ihre Altersvorsorge mit Mehrfamilienhäusern, Bürokomplexen und anderen Assetklassen der Immobilienbranche aufbauen beziehungsweise erweitern möchten. Wichtig ist dabei, strategisch und gut überlegt vorzugehen.
Dazu gehören beispielsweise Analysen der Mikro-Makro-Lage oder auch Exitstrategien, falls ein Investment sich anders entwickelt als erwartet. Investoren, die schon bei den ersten Immobilieninvestments nicht Gebrauch von Ihrer Exitstrategie machen wollen, sollten auf Einiges achten.
Mietrendite erzielen – Risiken als Vermieter einplanen
Um aus Mieteinnahmen positive Rendite zu erzielen, sollten Probleme mit Mietzahlungen und unangenehmen Mietern vermieden werden. Denn diese können die zu erzielende Rendite verringern. Schwierigkeiten und Kosten, die im Alltag auf einen Vermieter zukommen können, sind unter anderem:
- geforderte oder gerichtlich durchgesetzte Mietminderungen
- Mieter, die zu spät oder gar nicht zahlen
- Sanierungs-, Renovierungskosten bei Mieterwechsel
- Mietausfälle durch Leerstand der Wohnung
Um keine Verluste bei der Rendite einzufahren, muss das Miethaus und der Standort vorher genau unter die Lupe genommen werden. Sollten Investoren sich für den Immobilienkauf entscheiden, sollte eine erfahrene und kompetente Hausverwaltung ausgewählt werden, die darauf achtet, dass nur zahlungskräftige und verantwortungsbewusste Mieter einziehen. Bei der Vorplanung und der Analyse können sich Investoren an einen qualifizierten und erfahrenen Investmentmakler aus der Region wenden. Gemeinsam kann auch nach einer geeigneten Hausverwaltung, wenn nicht bereits vorhanden, gesucht werden.
Immobilieninvestments sind keine kurzzeitigen Kapitalanlagen
Es dauert einige Zeit, bis die ersten finanziellen Erfolge mit dem Investment spürbar sind. Die Durchführung von Wertsteigerungsmaßnahmen, um die Renditeziele zu erreichen oder zu steigern, sind zeit- und kostenintensiv. Und auch wenn das komplexe Bauvorhaben abgeschlossen ist, wächst der Immobilienwert nur langsam.
Es gibt aber noch einen weiteren Faktor, der die Renditeentwicklung beeinflusst. Investoren, die sich gegen eine Immobilienverwaltung entscheiden und bei der Suche nach passenden Mietern oder bei der Objektverwaltung selbst tätig werden möchten, sollten Zeit für komplexe und aufwendige Verwaltungsaufgaben einplanen.
Keine ausreichenden Rücklagen
Bei der Finanzierungsplanung des Investments sollten Kosten für die Aufbesserung und Instandhaltung nicht vergessen werden. Wer bei seiner erworbenen Investmentimmobilie später Mängel und Schäden feststellt, steht vor zusätzlichen finanziellen Herausforderungen. Sind diese Kosten mit den bisherigen Mieteinnahmen und dem geliehenen Geld des Finanzierungspartners nicht zu stemmen, wird es teuer. Immerhin verursacht ein Sanierungsstau hohe Kosten, die langfristig Auswirkungen auf den Immobilienwert und die Rendite haben können.
Kosten, die Eigentümer ebenfalls nicht vergessen sollten
Als Käufer einer Immobilie kommen beim Erwerb neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten hinzu. Das umfasst Kaufnebenkosten und die laufenden Betriebskosten. Auch für die Sanierung und Modernisierung muss unter Umständen Geld investiert werden. Alle Ausgaben verringern die Rendite.
Zu den Kaufnebenkosten gehören unter anderem:
- Kosten für den Makler
- Notargebühren
- Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch
- Grunderwerbssteuer
Zu den Betriebskosten gehören unter anderem:
- Heiz- und Wasserkosten
- Strom
- Müllbeseitigung
- Kosten für Wartung, Strombetrieb, Bedienung von Aufzügen
- Reinigung des Gebäudes
- Versicherungen
- Reinigung des Schornsteins
- Reinigung der Straße
- Gartenpflege
- Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen
- Grundsteuer und andere öffentliche Lasten
Wertverlust durch Veränderung der Mikro-Makro-Lage
Als Eigentümer einer Immobilie ist man nicht selten einem sogenannte Klumpenrisiko ausgesetzt. Schließlich steckt man sein Geld beim Erwerb – anders als bei Aktieninvestments – oft nur in ein Objekt. Kommt es durch Veränderungen der Umgebung zum Wertverlust der Immobilie, kann diese zur Fehlinvestition werden. Zum Beispiel wenn die nahe gelegene Straße zur Umgehungsstraße wird. Generell sollten Investoren immer die Wertentwicklung und die regionale Marktlage im Blick behalten, um vorausschauend entscheiden zu können, ob sich die Immobilie als Anlageobjekt noch rentiert.
Achtung bei Eigentumswohnungen als Anlageobjekt
Wer in eine Eigentumswohnung investiert, kann Veränderungen an der Immobilie nur bedingt selbst bestimmen. Schließlich wird der Investor durch den Erwerb ein Teil der Eigentümergemeinschaft. Entscheidungen über Instandsetzungen oder Modernisierungen können, sofern es den Bereich außerhalb der Wohnung betrifft, nicht allein beschlossen werden. Muss ein Dach erneuert werden oder wollen Investoren andere wertsteigernde Maßnahmen durchsetzen, können solche Vorhaben am Widerstand der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft scheitern.
Um bei seinem ersten Investmentobjekt kein Verlustgeschäft einzufahren, ist es ratsam, sich an einen regionalen Investmentmakler wie Hans Pflamminger zu wenden. Gemeinsam kann geschaut und analysiert werden, welche Immobilie in welcher Region am besten geeignet ist. Der kompetente Qualitätsmakler kann Investoren später auch beim Verkauf der Immobilie unterstützen.
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Hinweis: In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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